Lovforslag om værdiansættelsesprincipper er vedtaget

Her er en kort orientering om, at lovforslaget om tilføjelsen af nye værdiansættelsesprincipper, som nu er vedtaget. Loven trådte i kraft den 15. april 2024, og de nye værdiansættelsesprincipper vil kunne anvendes herefter.

Når man som andelshaver overdrager sin boligandel, er man underlagt en maksimalpris. Det vil sige, at man ikke må overdrage andelen for mere, end hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand (hvis denne fraviger væsentligt fra det normale) med rimelighed kan betinge.

I andelsboligforeningsloven (ABL) er der nu beskrevet følgende forskellige principper, der kan vælges imellem, når andelsværdien skal beregnes.

Der er tale om:

a) Anskaffelsesværdien

b) den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering),

c) den senest ansatte ejendomsværdi eller

d) den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Det nye i forhold til værdiansættelsesprincipperne:

1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode (litra b)

Efter gyldighedsperioden er forlænget til 42 måneder, betyder det, at foreningen som udgangspunkt (se neden for om pligt til midtvejsregulering) har mulighed for at anvende valuarvurderingen i op til tre på hinanden følgende generalforsamlinger. Man vil derfor kunne spare en del af udgiften til løbende valuarvurderinger. Muligheden for at anvende valuarvurderinger i op til 42 måneder har virkning med tilbagevirkende kraft, hvorfor den også gælder for allerede indhentede valuarvurderinger. Har foreningen således indhentet en valuarvurderingen til brug for 2023- regnskabet, vil denne valuarvurdering kunne anvendes i 42 måneder som beskrevet ovenfor.

2. Nettoprisindeksering af offentlige ejendomsvurderinger (litra d)

For langt de fleste foreninger vil den seneste offentlige vurdering være fastsat ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2012, og det vil derfor være udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2012 og frem til og med nettoprisindekset for oktober foregående år, der sætter rammen for den andelsværdi, der kan vedtages på foreningens årlige generalforsamling efter ABL § 5, stk. 2, litra d. Den nærmere beregning skal tage udgangspunkt i den konkrete ejendom og tage højde for evt. omvurderinger eller påklagede værdier.

Indekseringsmuligheden indsættes i ABL som et fjerde muligt værdiansættelsesprincip. Foreningerne kan derfor stadig vælge at anvende den senest ansatte ejendomsværdi fra 2012, og man er derfor ikke forpligtet til at indeksere.

Det anbefales, at man internt i bestyrelsen vender spørgsmålet, og tager fat i sin revisor, hvis man ønsker at få udarbejdet konsekvensberegninger.

Fælles for alle AB foreninger

 Man skal som forening være opmærksom på, at man er forpligtet til at foretage en såkaldt midtvejsregulering af andelskronen ved en overdragelse, hvis der er indtruffet omstændigheder siden generalforsamlingen, der væsentligt kan påvirke andelskroneværdien i en negativ retning. Det kan f.eks. være modtagelsen af ny lavere valuarvurdering, vedtagelse af (vedligeholdelses) byggesager, anlæggelse af retssager, evt. udsving i kursgevinster på lån og renteswaps og lignende.

Anvender man pt. en fastholdt valuarvurdering eller en fastholdt offentlig vurdering, har lovforslaget ingen betydning for dette. Foreningen bør dog løbende tage stilling til, hvilken værdiansættelsesmetode, der er mest passende til foreningen.

Det er et krav efter ABL § 6, stk. 8, at andelenes værdi skal oplyses som en note til årsregnskabet. Man skal derfor være opmærksom på, at et skifte i værdiansættelsesmetode vil kræve, at revisor enten udarbejder et nyt regnskab, eller laver et tillæg til regnskabet med ny note om værdiansættelsen.